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前一段时间，我在朋友圈刷到了一个惊人的消息。信保春风十里清盘特价，低至6808元/m²起。看到这个价格，我实在是震惊，滨河竟然降到6000多了？本着好奇的心理，我问中介要了一张价格照片。这张照片显示，6000多的房子有3套。一套是一楼的111平的三房，单价6808元/m²。一套是顶层的89平小三房，单价6838元/m²。还有一套顶层的112平，单价6841元/m²。总价也才76万多一点。其余正常楼层房源，单价在9000元/m²往上。70多万拿下滨河100多平的大三房，即使是顶层房源，想想都好魔幻。这是信保春风十里拿出来的清退现房，在五一期间进行销售。开发商的定价应该是参考了二手房的成交价格。如果你们看了信保春风十里二手房的价格，也会生出一股不真实之感。二手房的价格比开发商的清盘特价还要低。87平的两房成交价有两套都在6000多，好一点的楼层两房价格在7000-9000之间，100出头的三房成交在8000-9000元/m²之间。
信保春风十里的二手房价格，是滨河紧贴地板的价格。这个价格不仅仅是在滨河最低，放在整个郑州的次新小区来说，都算是低的。信保春风十里在房价高峰时期，价格16000+，此时小区最低的价格快要接近当年的零头。跌幅实在是惊人。当年高峰期买房的业主，同样的总价情况下，当年一套的钱现在基本上可以买两套。想想都是件非常心塞的事情。
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信保春风十里二手房价，在滨河算是个特例。站在整个滨河来看，滨河的二手房小区降幅并不比其他地方猛。如果再和白沙绿博这些同时期的新区比起来，滨河新区可以说相当保值。整个滨河新区二手房的价格梯队跨度非常大。
如果从整个区域的房价来看，滨河的天花板依然是亚新海棠公馆。亚新海棠公馆的高层二手房成交价在1.4-1.6万/m²之间，楼层不好的成交价甚至在1.3万/m²+，洋房成交价在2万-2.2万/m²。除了1.4-1.6万/m²，再往下一个价格梯队是1.3-1.4万/m²，这一档也是只有一棵独苗，绿城明月滨河。如果往下，另一个价格区间段，就来到了1.1-1.3万之间。滨河在这个区间的楼盘也是凤毛麟角。比较典型的有康桥悦城7号院，成交价在1.1-1.2万/m²，其次还有中建观湖国际三期、幸福滨水家园北院。整个滨河价格区间在1-1.1万/m²的二手房小区数量是最多的。比如海马青风公园的两个地块，幸福滨水家园南院、康桥悦城3号院、中海意园、康桥悦蓉园、滨河春晓两个院、金地滨河风华、信保十里樾、华发峰景湾、电建泷悦华庭二期、中建元熙府。加起来有十几个楼盘。9000-10000元/m²价格区间的小区有5个。包括中海如园、中建观湖国际二期、中海观湖国际一期、康桥悦城1号院、融侨雅筑。再往下，就是8000-9000元/m²的小区。总共有5个。包括康桥悦城2号院、绿地澜庭二、三期、信保春风十里、金辉滨河云著。最后的滨河价格底层，就是我们经常不关注的两个小区。拓丰祥和居的两个院和金尊文苑。拓丰祥和居当年新房买的便宜，现在二手房卖的也便宜。成交价在7000-8000元/m²之间，尤其是2号院，竟然出现了两套5000多的成交价。金尊文苑的成交价也在6000-7000之间。这就是滨河新区现在的二手房价梯队。整个滨河新区很小，总共也就三十来个楼盘，而这三十来个楼盘，竟然能分出7个档的房价梯队。最便宜的小区二手房价格，仅仅是最贵小区房价的4折。
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我不知道你们看完滨河新区的房价梯队之后是什么感受？我梳理完最大的感受只有一个。新周期里，决定二手房价的众多因素中，地段的权重下降了。同一个滨河新区，区域配套一样，城市界面、绿化环境一样。有的几个小区甚至就一路之隔，在新房市场上当年大家的价格也相差不大。但是来到二手房市场之后，差距慢慢拉开了。同一个区域，不同小区房价可以差出一倍。这种情况不只是在滨河新区出现，在郑州其他区域也出现了。比如说高铁片区，便宜的小区房价能降到七八千，贵的房价还在2万左右。 哪怕地段相差不大，最初新房售卖时大家的价差也不大，但是现在中间的房价差出了两三个档次。除了地段之外，究竟是哪些因素对于房价的影响加强了呢？产品、户型、房龄、物业服务、小区绿化、业主档次，这些都更加明显的影响了房价。而以上所有的因素，都可以用同一个词汇代替，叫做入住之后的生活体验。入住之后的生活体验越好，想要低价卖房的业主越少。小区租户也不会那么多。商品房小区综合起来其实是个生活氛围。只要这个生活氛围是个感受良好，和谐向上的氛围，哪怕是后来搬进来的业主，身处其中，个人素质也会不自觉的提的更高。最终影响房价的，综合起来其实是生活体验。这件事对买房时的选筹会造成极大的困扰。因为在没有入住之前，你看到的都是小区的表象。小区的户型真实感受、物业好坏、社区氛围这些体验，只有当你真正入住之后才会知道。所以，当影响房价的地段权重下降，生活体验类的权重上升时，买房的不确定性会增加，买房的行为更像是抽盲盒。买房人应该如何尽量的去避免买错房子呢？给到大家几个中肯的建议吧。如果买新房，一定要看样板间，最好是看的清水样板间。另外，可以提前打听了解开发商已经交房的其他小区物业服务和社区氛围情况。不要掏过高的溢价，买过于花里胡哨的产品。如外立面这些产品项，不值得掏过高的价格。二手房小区一定要关注看房时门禁的登记管理严不严，一个小区的门禁管理是最基础的服务。如果这项没做好，大概率其他服务也做不好。二手房小区尽量多问问已经入住的业主或者租户的真实体验。把上面这些做好，踩坑的几率能大大减少。来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）
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